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中介爆十大“黑燈”盤 房屋空置率到底如何？
2010-08-30 14:42:34 來源：廣州日報
 北京的哥拍攝樓盤“黑燈照”成名，記者追訪獲獨家“猛料” 最近，27歲北京的哥李杰用一個周末，將北京朝陽區(qū)的樓盤跑了個遍，在網(wǎng)上傳上百張朝陽區(qū)樓盤“黑燈照”，一下子成了網(wǎng)絡(luò)名人。他承認，這些“黑燈照”和“住房空置率”不一定有直接聯(lián)系，只是表達一個買不起房的老百姓的態(tài)度。地產(chǎn)名人任志強認為“黑燈”樓盤不一定意味著空置，因為住在里面的人可能外出消費了…… 地產(chǎn)業(yè)界有“觀燈法”一說，中介從晚上亮燈的情況初步判斷樓房是否有人居住，再從管理處等方面了解物業(yè)的情況。市場人士表示，樓盤再配上半年或一年以上的水電表轉(zhuǎn)數(shù)數(shù)據(jù)，應(yīng)該可準確判斷該單位的空置情況。為此，本報記者從廣州大型中介獲得獨家數(shù)據(jù)，整理出一份廣州市10大“黑燈”樓盤，并采訪中介專家及有關(guān)樓盤的前線房地產(chǎn)經(jīng)紀，為您描繪一幅廣州市房地產(chǎn)中介眼中的樓盤“黑燈”圖。 洋房三成空置礙眼 別墅空置七八成普遍 據(jù)專家們表示，廣州與全國其他城市一樣，尚未有關(guān)于房屋空置的權(quán)威數(shù)據(jù)，業(yè)界人士估計廣州市房屋空置率很低，平均空置率在12%~15%左右，洋房空置率三成以上已很礙眼，非常住用途的別墅空置率普遍在六七成以上。廣州市10大“黑燈”樓盤中，排頭名的是珠江新城中軸線貴價樓盤博雅首府，以空置率八九成高居榜首，洋房與別墅空置的原因大部分由于樓盤配套未完善，單位為毛坯交樓，或者用作度假用途。珠江新城樓房空置則更多因為業(yè)主期望租金與市價不符，業(yè)主干脆丟空單位。 本報以收樓滿一年為標準搜索全市十大“黑燈”樓盤，上榜樓盤位于天河、白云、蘿崗等地，要么是貴價盤業(yè)主不自住也不用出租，要么是市郊度假盤，業(yè)主不常住。能夠“有幸”上榜的樓盤空置率至少在30%以上，最高的博雅首府入住率才一兩成。 滿堂紅專業(yè)人士分析，樓盤空置的原因主要受到附近配套不完善，租賃市場不活躍的制約。在市郊板塊，“黑燈”盤空置情況會較嚴重，收樓1年左右的物業(yè)空置率在20%以上，主要集中在一些交通條件較欠缺區(qū)域，如白云大道北、天河龍洞等。在榜單上的樓盤大量沒有出證，投資客的物業(yè)在二手市場無法正常交易，另外受交通條件制約，租賃市場欠活躍，預(yù)計需等到交通、配套全面改善后，樓盤陸續(xù)出證，這些黑燈樓盤的現(xiàn)狀可得到緩解。 中原地產(chǎn)有關(guān)人士表示，入選“黑燈”樓盤榜單的小區(qū)大部分由購房者用作長線投資持有；有的樓盤自身定位為度假盤，買家購來用于閑時入住，因而平日的空置率會比較高。在普遍入住率非常高的市區(qū)中心樓盤中，空置率在20%以上的，入住率已經(jīng)偏低；一些在近郊的樓盤，入住率相對會更低，洋房空置率30%或以上，別墅空置率更高。 專家觀點：造成空置房原因有三 征稅只治標不治本 合富置業(yè)首席市場分析師龍斌博士認為，目前國家有關(guān)房屋空置標準有欠準確，建議應(yīng)以“已建成兩年以上的樓盤空置一年以上”才算是空置。有的投資者買房出租，但半年空租期非常正常，故此不應(yīng)以半年水電轉(zhuǎn)數(shù)為零來觀察，一年水電轉(zhuǎn)數(shù)為零才比較真實地反映房屋空置。 據(jù)滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰據(jù)觀察，房屋空置造成的原因有三：一是投資而非自住，一個業(yè)主持有三套或以上物業(yè)，一旦非自住物業(yè)無法順利出租，便是空置。二是發(fā)展商在售項目經(jīng)過幾年的銷售，仍舊未售出的單位，形成空置。三是房屋因經(jīng)濟糾紛被法院查封或凍結(jié)，物業(yè)在這個時候形成暫時沒有使用的“空置房”。故此，原因1和2才會形成真正的房屋空置，原因3并非業(yè)主或開發(fā)商主觀意愿造成的房屋空置。 龍斌與周峰都同意以水電表轉(zhuǎn)數(shù)為指標來甄別房屋空置，周峰認為新房入住1年以上水電轉(zhuǎn)數(shù)為0算“空置”，舊樓半年以上算“空置”。龍斌則認為應(yīng)以水電轉(zhuǎn)數(shù)為0持續(xù)一年以上才算空置。 龍斌表示，前一陣子廣州市有關(guān)部門曾就統(tǒng)計房屋空置向各大中介征求意見，當時他曾向有關(guān)部門提出，應(yīng)該在全市選出50~100個有代表性的樓盤做抽樣調(diào)查，樓盤樣本應(yīng)涵括高檔住宅與普通樓盤。據(jù)他觀察，廣州市中心區(qū)域空置率非常低，在全國同類型城市中處于較低的水平。郊區(qū)空置率高一些，這是符合規(guī)律的。 滿堂紅周峰認為，廣州自住需求一直占市場主導(dǎo)，故空置率會相對低一些，但具體數(shù)值無法統(tǒng)計，估計在12%~15%之間，某些投資氛圍較高區(qū)域，如番禺、天河個別板塊空置率會相對高一些。 對于有專家建議國家宜用房屋空置稅來調(diào)控房屋空置問題，合富置業(yè)龍斌認為可適當征稅，但必須嚴格界定何為房屋空置。對于一些人并非把房屋當做生活必需品，而是當做資源來占據(jù)，國家應(yīng)對這種行為適當征稅，但目前生活在大城市的人需要的房屋不止是一套，有的在城里住小房子，周末才到郊區(qū)大房子享受；有的自己住一套房，同時需要為子女上學購買一套學位房。故此，我認為房屋空置應(yīng)該從第三套房起計算。坊間一般從房屋空置推導(dǎo)出供求關(guān)系失衡或房地產(chǎn)投資泡沫等結(jié)論，他認為這樣不恰當。 龍斌表示，即便是國家開征房屋空置稅，并不就可減少房屋空置或降低房價。無論是房屋空置稅或是房產(chǎn)稅，它們最終的調(diào)節(jié)結(jié)果都是轉(zhuǎn)嫁稅務(wù)成本至買方身上，這在以往開征的個人所得稅和營業(yè)稅已經(jīng)獲得驗證。 來源：廣州日報 編輯：馮媛
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