綠城再瘦身

半年以來，減持15個項目的權(quán)益，巨資引入九龍倉，宋衛(wèi)平的目的只有一個：安全穿越樓市調(diào)控

“這是受過傷的男人與正在受傷的男人之間的握手?！?月22日，綠城中國董事局主席宋衛(wèi)平對臺下數(shù)百聽眾說道。聽眾們很享受這樣的語言，他們爆發(fā)出陣陣歡笑，仿佛參加的不是一場事關(guān)數(shù)十億元資產(chǎn)收購的新聞發(fā)布會。

“受過傷的男人”是49歲的融創(chuàng)中國董事長孫宏斌。當日的發(fā)布會上，融創(chuàng)與綠城宣布，雙方成立合資公司上海融創(chuàng)綠城控股有限公司，注冊資本金10億元，各持股50%，并以此為平臺公司，收購綠城在上海、蘇州、無錫、常州與天津共8個項目的全部權(quán)益。同時，融創(chuàng)收購綠城在上海的玫瑰園項目權(quán)益50%。兩筆收購，融創(chuàng)共付出33.72億元。而上述項目后期的建設(shè)資金，雙方將按各50%的比例繼續(xù)投入。

此次合作涉及到的9個項目中，位于上海的有3個，蘇州2個、無錫2個、常州1個、天津1個，可售面積合計251萬平方米。若按目前市場價銷售，總可售額約450億元。

調(diào)控迄今，這并非綠城首次割愛，但是，這次拿出來的都是“綠城最好的資產(chǎn)”。宋衛(wèi)平說：“既然斷臂求生，拿出來賣的就應(yīng)是好東西，令綠城重新變得穩(wěn)健。”為何賣給綠城？因為“孫總是個奇跡，在這個行業(yè)里，他是唯一跌倒又爬起來的人。最近半年，我在老老實實向?qū)O總學(xué)習，雖然綠城沒有死掉，比當年的順馳還好點”。

真實的原因并非如此簡單。宋衛(wèi)平表示，出讓的這幾個項目進展得不太順利，現(xiàn)有的團隊有疲態(tài)，換個管控方，肯定是好事?！白约旱膱F隊有點人窮志短，而融創(chuàng)的團隊則精神飽滿，狼性十足?！彼f，“敗軍之將，不敢言勇，我還是閉門思過，讓融創(chuàng)來主導(dǎo)?！?/span>

此時，孫宏斌坐在宋衛(wèi)平的右側(cè)，神情激動，言辭恭維，盡顯惺惺相惜之意。六年前的樓市調(diào)控，令他在失去順馳控制權(quán)的同時，也成為地產(chǎn)界的悲情符號人物。時移世易，本輪調(diào)控，孫援手綠城，并借此高調(diào)進入長三角樓市?！斑@不是并購，這是合作，確定一個主導(dǎo)方，主要是出于上市公司合并報表的緣故。綠城在這些項目中的團隊，一個都不會變?！睂O宏斌說。

與融創(chuàng)的交易只是一連串出售劇情中的一幕。兩周前的6月8日，綠城與香港位居前十的地產(chǎn)公司九龍倉達成協(xié)議，綠城分兩次向九龍倉配股，共融資25.43億港元，繼而向后者發(fā)行高達25.5億港元的可換股債券，合計籌資近51億港元。據(jù)綠城測算，此舉過后，綠城備受詬病的凈資產(chǎn)負債率將從148%大幅調(diào)低至100%左右，破產(chǎn)陰云開始消散。在此之前，綠城已相繼讓渡了六個地產(chǎn)項目的股權(quán)，回籠資金近30億元。目前，宋衛(wèi)平在綠城的個人持股由原來的33%降至27.5%，而九龍倉在配售結(jié)束后將持股24.6%，超過常務(wù)副總裁壽柏年，成為綠城第二大股東。

這可能是宋衛(wèi)平個人的悲情時刻，卻對綠城意義重大。與融創(chuàng)交易前一日，恒大地產(chǎn)(03333.HK)遭遇美國研究機構(gòu)香櫞投資(Citron Research)的賣空襲擊，股票大跌17%，亦牽連在港上市的中資地產(chǎn)公司股票集體下挫，但唯獨綠城逆市上漲8%。自與九龍倉交易以來，綠城的股價已累計上漲了57%。

宋衛(wèi)平低頭

本輪樓市調(diào)控行進至去年底，綠城中國的命運已經(jīng)成為調(diào)控效果的符號，頻頻出現(xiàn)于財經(jīng)新聞頭條的宋衛(wèi)平，對樓市調(diào)控的態(tài)度亦從對抗，轉(zhuǎn)為無奈，最后不得不低頭。

2011年9月，綠城中國在日趨嚴厲的調(diào)控中步入尖峰時刻。此前，遭遇專項調(diào)查、即將破產(chǎn)等謠言已多次襲擊綠城。宋衛(wèi)平不得不出現(xiàn)在媒體面前，堅稱“綠城距離破產(chǎn)尚有一大段距離”，并稱，對于調(diào)控，綠城會努力賣房，繼而出售項目股份，最后是產(chǎn)品降價，一降到底，從此退出房地產(chǎn)。

在業(yè)內(nèi)觀察者看來，宋衛(wèi)平作此表態(tài)，既是正面回擊謠言，也不乏對樓市調(diào)控的賭氣。今年“兩會”期間接受《財經(jīng)》(博客,微博)記者專訪時，宋衛(wèi)平表示，調(diào)控時間之長、調(diào)控工具之復(fù)雜超出預(yù)期。同時，他亦大聲抨擊調(diào)控政策的設(shè)計摻入民粹因素，缺乏基本的人性考量，劣幣驅(qū)逐良幣。言辭之間，仍見諸多不滿。

然而，抱怨的同時，宋衛(wèi)平已開始改革綠城的營銷體系，決定引入外部獨立經(jīng)紀人加強銷售。進入6月，宋衛(wèi)平對調(diào)控的態(tài)度徹底轉(zhuǎn)向，稱“調(diào)控還會持續(xù)，企業(yè)不該總是處于不確定、風雨飄搖的狀態(tài)，這不是正常狀態(tài)”。在與九龍倉的交易公布當日，及與融創(chuàng)的合作新聞發(fā)布會上，宋衛(wèi)平都表態(tài)說，綠城確實需要檢討，綠城還會繼續(xù)與合作伙伴洽談合作，以備萬一。

這一表態(tài)近乎悲觀。今年4月以來，全國一線到二線多個城市樓市成交量已從低點全面反彈，回暖趨勢持續(xù)至今。在此當口，綠城卻大手筆減持在長三角的優(yōu)質(zhì)項目權(quán)益，頗令人感嘆。

《財經(jīng)》獲悉，此次讓渡權(quán)益的九個項目中，不乏高價地，比如位于蘇州的一個地塊是綠城三年前以36億元巨資獲得，但上海的兩個地塊獲得時間很早，成本很低。部分項目也在銷售狀態(tài)中。

一份內(nèi)部資料顯示，交易雙方對上述九個項目確認的資產(chǎn)總值為67.43億元，其中，資本金余額為22.57億元，股東借款28.36億元。截至去年底，上述項目共為綠城貢獻利潤8.45億元。今年，綠城原本需要為上述項目注入資金20億元-25億元左右，但此番重組后，注資將由合資公司承擔，綠城不僅不需要投入資金，還可以收回至少20億元(收回約34億元，其中14億元再投入合資公司用于后續(xù)發(fā)展)。綠城方面認為，本次重組將使綠城合并報表減少負債47億元，降低負債率約18個百分點。

蘭德咨詢總裁宋延慶對《財經(jīng)》記者表示，綠城這次出售所得將主要用于6月底的還貸，之后綠城負債率會第一次降低到警戒線之外。綠城上半年預(yù)計可完成200億元銷售，如果下半年仍能實現(xiàn)200億元的銷售，將意味著它徹底走出困局。

孫宏斌快進

與宋衛(wèi)平的收縮相反，孫宏斌正帶領(lǐng)融創(chuàng)進入快進模式。

2010年10月，融創(chuàng)登陸聯(lián)交所。次年，銷售額突破192億元，同比上漲130%。截至去年底，定位于中高端物業(yè)拓展的融創(chuàng)現(xiàn)有土地儲備約700萬平方米，其中，近四成分布于環(huán)渤海地區(qū)，重慶約32%，蘇南區(qū)域約占30%。此次通過與綠城的交易，融創(chuàng)一舉控制了超過250萬平方米的土地儲備，在長三角布局更趨完整。

融創(chuàng)與綠城的交易并非沒有競爭者。在6月22日的發(fā)布會上宋衛(wèi)平稱，新加入股東行列的九龍倉對此次交易抱積極態(tài)度，并一度提出自己是否可做合作對象。但最終，綠城還是選擇了融創(chuàng)。

在發(fā)布會上，孫高調(diào)稱贊綠城對產(chǎn)品品質(zhì)的運營管理能力?！熬G城與順馳不一樣的地方在于，綠城在什么時間都不降低品質(zhì)，而我已經(jīng)妥協(xié)了。這個世界很殘酷，我們要現(xiàn)實一點?！彼f。而宋衛(wèi)平也交口稱贊融創(chuàng)團隊在成本管控上的精細度更好。

此次交易過后，融創(chuàng)吃進數(shù)百萬平方米的土地權(quán)益，收獲了容量更大的上海、常州與蘇州市場，綠城則得以回籠寶貴的現(xiàn)金資源。“交易過后，綠城比融創(chuàng)更有錢，以后也不會有這么好的機會與綠城合作。”孫宏斌說。

此言非虛。融創(chuàng)中國在2011年耗資超過90億元買地，截至去年底，融創(chuàng)中國的現(xiàn)金存量僅約39億元，凈負債率已經(jīng)達到104%。

在出資近34億元與綠城達成交易后，融創(chuàng)中國不減拿地勢頭。目前，起價18.66億元的北京萬柳地塊正處于掛牌競價階段，孫宏斌證實，公司已與北京保利組成聯(lián)合體參與競價。依起始價格測算，建筑面積不足8萬平方米的該地塊，樓面價已達到2.4萬元/平方米。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測，該地塊樓面單價有望超過3萬元，從而成為北京新的單價地王。去年，融創(chuàng)更是聯(lián)合方興地產(chǎn)、保利地產(chǎn)成為京津土地市場的豪客。

回想當年順馳的激進往事，對融創(chuàng)擴張過快的擔憂已經(jīng)出現(xiàn)。對此，孫宏斌直言，公司的現(xiàn)金流是安全的，年初買地的安排就比這個支出更大。這筆交易會令公司的短期負債上升，但管理層不會太在意今年報表好看與否?！巴顿Y者喜歡我們，是因為我們是長了記性的?！?/span>

他進一步表示，與綠城合作的九個項目中，土地款已經(jīng)全部付清，僅有一定的貸款，隨著項目進入銷售，很快就會貢獻現(xiàn)金流。宋衛(wèi)平也稱，綠城從交易中獲得的現(xiàn)金流也會根據(jù)項目需要投入到合作公司。

即使如此，外界仍存顧慮。蘭德咨詢總裁宋延慶對《財經(jīng)》記者稱，去年在一線房企陣營中，融創(chuàng)的銷售額增速居首，明年上半年，無房可賣、貨源不足的局面可能會凸顯，在資本市場的壓力下，融創(chuàng)需要全速推進，這令它不得不繼續(xù)拿地。“融創(chuàng)仍處于規(guī)模導(dǎo)向的階段，孫宏斌冒險家的性格也很難改變?！彼翁嵝颜f，“而綠城面對的市場環(huán)境，融創(chuàng)也一樣要面對?！?/span>

來源：人民網(wǎng) 編輯：張少虎