在春節(jié)假期后的第一天，一則與上海保障房建設(shè)有關(guān)的新聞甚為惹眼。1月29日，上海市副市長沈駿調(diào)研上海住房保障和房屋管理局，并系統(tǒng)闡述了上海2012年保障房建設(shè)與房地產(chǎn)調(diào)控工作思路。

其中提到，在籌措保障房房源方面，上海力爭在兩個(gè)“試點(diǎn)”上取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，即集體建設(shè)用地建設(shè)公租房，以及“利用商品房用地建設(shè)‘先租后售’保障房”。

對于后一種提法，很多在上海從事多年保障房開發(fā)的企業(yè)負(fù)責(zé)人都表示從未聽說過，而在公開報(bào)道中，上海官方也并未就此做更多解釋。一位上海相關(guān)政府部門的人士分析，這種提法有可能就是商品房用地配建一定比例的保障房。若如此，這和各地商品房配建保障房的做法并無區(qū)別。

不過，市場上已經(jīng)出現(xiàn)了另外的解讀?！叭绻ê煤笳刭彛鞘亲馐鞘鄱加烧疀Q定，這就談不上是試點(diǎn)和創(chuàng)新。如果由開發(fā)商持有并出租，那么對企業(yè)來說就是很大的負(fù)擔(dān)。我支付了土地出讓金獲得的土地，經(jīng)營權(quán)在我，為什么一定要持有一段時(shí)間？這個(gè)持有成本如何打平？”一家房地產(chǎn)企業(yè)高層表示不解。

上海到底打的什么算盤？企業(yè)界和各大城市的保障房管理部門都在關(guān)注。

保障房建設(shè)向商品房市場借力

上海一家大型房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，去年，該機(jī)構(gòu)向上海市政府高層遞交了一份保障房創(chuàng)新模式的建議書，以求解目前的保障房出資和經(jīng)營模式的困局。這一建議與上海此次提出的“商品房用地建設(shè)‘先租后售’保障房”的提法完全吻合。

據(jù)了解，這一建議的核心思想是：政府還是出讓商品房建設(shè)用地，只是限定一個(gè)較低的土地出讓金價(jià)格，再核定一個(gè)合理的商品房出售價(jià)格。如果購房者仍然無力直接購買這種“限價(jià)房”，可以先簽訂購房合同，然后租3至5年，租金在3至5年后充抵部分購房款。

這種變相的分期付款的方式被稱為“先租后售”。而因?yàn)榈貎r(jià)較低，房價(jià)較低，且購房者有一定的資格認(rèn)定，這類房源同樣可以躋身“保障房大軍”。

而如果按此操作，上海部分保障房在3至5年后與中低價(jià)位商品房實(shí)現(xiàn)無縫鏈接。這樣做的好處顯而易見：政府即不用出資建設(shè)保障房，又可以拿到一定的土地出讓金，開發(fā)商能夠獲得類似“分期支付土地出讓金”、“稅費(fèi)減免”等優(yōu)惠，持有五年后收回成本并有微利。更重要的是，還可以快速消化越來越多的中低價(jià)房源（包括經(jīng)適房）庫存，讓短期內(nèi)無力購買經(jīng)適房，又不符合廉租房標(biāo)準(zhǔn)的人群，以租待購。

“此前，上海一些經(jīng)適房已經(jīng)出現(xiàn)空置，因?yàn)閮r(jià)格不是很便宜，有些低收入家庭還是無力購買。按傳統(tǒng)思路，大量低收入群體應(yīng)該選擇公租房。可是傳統(tǒng)的公租房模式是政府劃撥土地來建設(shè)，政府長期持有產(chǎn)權(quán)，出租給被保障者。但無論是劃撥土地，還是持有經(jīng)營的成本都過高，政府沒有這個(gè)能力或不愿承擔(dān)這部分責(zé)任。而這正是各地保障房建設(shè)遇到的核心難題。找到一個(gè)辦法，既解決政府出資難問題，又可以短期內(nèi)把這些經(jīng)適房和低價(jià)商品房消化掉，這正是上海等地重點(diǎn)研究的課題。于是，把商品房用地和租房模式結(jié)合起來，就誕生了此次的新提法。”易居中國分析師付琦表示。

其實(shí)，研究類似做法的已經(jīng)不止上海。去年下半年，無錫開始嘗試“限房價(jià)、競地價(jià)”的土地出讓模式。建成的房屋類別被稱為“定銷商品房”。這些房源由政府以6800元/平方米的價(jià)格統(tǒng)一回購，用于動拆遷安置。不過，這類房源又有鮮明的商品房特征，購房人一經(jīng)購買就可以和普通商品房一樣上市交易。而根據(jù)調(diào)查，該地塊周邊房價(jià)遠(yuǎn)高于6800元/平方米。這種明確的直接讓利給購房者的非正常模式雖然受到市場質(zhì)疑，但卻一定程度上緩解了當(dāng)下保障房房源籌措的壓力。根據(jù)地方政府部門的說法，這“對吸收社會資金參與保障性安居工程建設(shè)有著重要意義?！?/span>

各地全力以赴籌措保障房

如果說2011年是3600萬套保障房建設(shè)的元年，各地在出資模式、建設(shè)模式、管理模式上都處于探索階段，那么到了2012年，無疑已經(jīng)進(jìn)入保障房建設(shè)破局之年。

春節(jié)前后，各地方兩會對保障房的表態(tài)成為樓市最大話題之一。根據(jù)上海官方的說法，2012年上海市將新開工和籌措17萬套保障房，其中實(shí)物16.5萬套、廉租貨幣配租0.5萬戶?？⒐?萬套，可達(dá)供應(yīng)要求11萬套。另外，2月底前上海將出臺政策放寬共有產(chǎn)權(quán)房(即經(jīng)適房)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，將人均月可支配收入3300元的標(biāo)準(zhǔn)放寬到5000元。以吸納更多白領(lǐng)階層來消費(fèi)保障房。

此外，北京2012年保障房建設(shè)目標(biāo)也已經(jīng)確定，即新建和收購保障房16萬套，竣工7萬套。廣州籌集保障性住房4.5萬套。

專家表示，相比去年，一線城市保障房新開工規(guī)模有所減少，但加上此前已開工項(xiàng)目，2012年的在建保障房規(guī)模仍然大于以往。加上收購商品房這種新增的模式，地方政府2012年為籌措保障房而需要?jiǎng)佑玫馁Y金量仍十分龐大。因此，全力解決巨額保障房籌措資金仍是地方政府今年的艱巨任務(wù)。到目前為止，破題的方案仍在研討中。

保障房建設(shè)是應(yīng)急還是長效機(jī)制？

到目前為止，現(xiàn)有的保障房模式已經(jīng)陷入迷局：保障房土地成本低了，政府收入就太少，土地成本高了又賣不出去；公租房或可以快速緩解居住矛盾，但政府又無力承擔(dān)建設(shè)成本。于是，更多新的模式開始醞釀。借助商品房用地來緩解政府壓力，再用先租后售的辦法來吸引購房者。這似乎是一條走得通的路。

若這樣的做法被推廣，那未來可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)局面是：開發(fā)商仍然開發(fā)商品房，只是由于政府讓渡了一部分土地出讓金，迫使成本下降，售價(jià)降低，然后或直接出售，或先租后售給購房者。只不過這些購房者需要被確認(rèn)為“低收入家庭”。而這是唯一可以體現(xiàn)“保障”二字的環(huán)節(jié)。一經(jīng)出售，就完全成為商品房大軍的一員，自由交易。更有像無錫這樣的操作，直接將低價(jià)商品房以保障房的名義推向市場。一錘子買賣后，地方政府暫時(shí)完成了指標(biāo)。

如果希望政府持有大量完全產(chǎn)權(quán)的保障房，循環(huán)地、穩(wěn)定地、長期地出租或出售給被保障對象來使用，那么從目前的中國保障房市場來看，將很難實(shí)現(xiàn)。但無論怎樣，我們認(rèn)為，大力推進(jìn)低價(jià)商品房和保障房入市，解決部分群體的住房問題，仍是值得肯定的方向。即便是用商品房用地來建設(shè)先租后售的保障房，政府也確實(shí)是付出了巨額土地出讓金為代價(jià)。上海市市長韓正在上?！皟蓵逼陂g明確提出的“下決心減少對投資拉動的依賴、減少對房地產(chǎn)發(fā)展的依賴”，讓市場看到了地方政府堅(jiān)持轉(zhuǎn)型的決心。

來源：東方網(wǎng) 編輯：張少虎