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調(diào)控博弈還在持續(xù)

365地產(chǎn)研究機構(gòu)總經(jīng)理胡光輝向本刊記者表示，嚴厲的調(diào)控充分暴露出房地產(chǎn)行業(yè)的弊端，銀行的資金一旦“退潮”，樓市中的泡沫立刻顯現(xiàn)。在他看來，這也給大家一個冷靜反思的機會，一線城市房價整體達到現(xiàn)在的高位，是一種群體不理智行為造成的，不僅有地方政府和開發(fā)商對地價的哄抬，也有老百姓“全民炒房”的推動，“現(xiàn)在就連一些開發(fā)商都開始贊同調(diào)控，因為瘋狂的漲價讓大家都感到心慌，覺得難以長久?！?/p>

“對房地產(chǎn)調(diào)控的艱巨性不可低估。樓市近日再次傳出降價信號，但是并沒有出現(xiàn)市場大量供應(yīng)的現(xiàn)象，這說明開發(fā)商或捂盤，或觀望，或惜售，并以少量房源試探市場，博弈才剛剛開始。”中國不動產(chǎn)研究中心的尹曉波說。同時，地方融資平臺前幾年大量借貸之后，對于土地出讓收益的依賴性增強。這輪調(diào)控不僅調(diào)的是樓市，更是對地方轉(zhuǎn)變發(fā)展方式能力的調(diào)控，預(yù)計調(diào)控持續(xù)下去遭遇的阻力也會更大。

多位受訪業(yè)內(nèi)人士表示，目前人們擔心的問題有三：一是政策過早撤出。調(diào)控政策只有延續(xù)下去，才能徹底打消投機者的“念頭”，否則必然反彈；二是調(diào)控效力被消減。一些地方土地財政“吃緊”，可能會想各種辦法“抬市”；三是政策調(diào)控“盲點”。這輪調(diào)控的重點在一線城市、熱點城市，但是在部分二、三線城市，仍存在房價上漲的沖動，要防止“按下葫蘆起來瓢”。

南京市民沈先生向本刊記者建議，國家的調(diào)控包括大量公租房的建設(shè)，建議各地盡早公布公租房的申請條件，盡快細化保障范圍，讓滿足條件的人現(xiàn)在就開始排隊搖號，這樣能穩(wěn)定預(yù)期。即便“中不了簽”，也能盡早作選擇。

胡光輝也建議，由銀監(jiān)會、國稅局督察地方相關(guān)部門的落實情況，如果金融、稅收兩個政策能得到持續(xù)嚴格的落實，預(yù)計今年四季度房價下降2～3成的可能性很大?！?/p>

首都“表率”房價調(diào)控

3月29日，北京市政府公布的房價控制目標明確提出，今年北京新建普通住房價格與去年相比穩(wěn)中有降，同時將加大住房保障力度，廉租住房應(yīng)保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高?！恫t望》新聞周刊走訪了解到，北京市出臺的房價控制目標超出很多業(yè)內(nèi)人士的意料，而一些老百姓則感受到驚喜。

北京易居房地產(chǎn)研究所所長牟增彬告訴本刊記者，目前，全國很多城市公布了房價控制目標，絕大多數(shù)城市的“控制目標”變成“漲幅控制目標”，“漲幅”多為10%左右，有的超過15%，甚至更高，“而北京市的房價控制目標是目前國內(nèi)‘最嚴’的，彰顯了北京市控制高房價的決心。”

北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大佛分析說，按照國務(wù)院規(guī)定，各地應(yīng)按照經(jīng)濟發(fā)展目標和人均可支配收入、購房支付能力等因素確定房價控制目標。北京市今年預(yù)計地區(qū)生產(chǎn)總值增長8%，城鄉(xiāng)居民收入實際增長7%，“而此次公布的房價控制目標，提出新建普通住房價格與去年相比穩(wěn)中有降，由此可見這一目標的嚴厲程度。”

在房價調(diào)控目標公布的第二天，北京市又出臺了配套政策。3月30日公布的2011年北京市用地計劃顯示，今年北京市將安排保障性住房用地1330公頃，其中安排廉租房及公租房用地300公頃，這一數(shù)字是去年的6倍。

“北京的房地產(chǎn)調(diào)控措施，從土地供應(yīng)、限購、差別化信貸等多環(huán)節(jié)施以重拳，為房價調(diào)控提供堅實保障。”中國城市科學(xué)研究會住房政策和市場調(diào)控委員會主任委立平說，近年來全國許多城市房價步步走高，嚴重脫離了老百姓的購買力，一些大城市作為近年來房價上漲較快的區(qū)域，從嚴調(diào)控樓市顯得十分緊迫，“首都的特殊地位賦予了北京使命感和責任感，北京此次的房價調(diào)控措施，為全國作出了表率?！?/p>

本刊記者從北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會了解到，按照國務(wù)院要求，經(jīng)北京市政府研究，北京在確定房價控制目標前廣泛聽取了社會各界意見。在房價控制目標政策出臺前夕，北京市邀請了有關(guān)專家、住房困難人士、開發(fā)商、中介機構(gòu)等，一起就北京房價控制目標進行研討。

據(jù)參加研討會的中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強說，北京提出的房價控制目標，充分考慮了老百姓的實際支付能力，而不是簡單地參照經(jīng)濟發(fā)展目標和人均可支配收入增幅，這體現(xiàn)了北京市對房價控制目標出臺的慎重和調(diào)控的決心。

在國八條、“京八條”等一系列樓市新政的重壓下，北京高房價近期出現(xiàn)了局部松動的跡象，而北京房價控制目標的公布強化了這種市場預(yù)期。牟增彬說，“穩(wěn)中有降的目標，能對市場交易各方起到重要心理影響，后市降價是大勢所趨。對于開發(fā)商而言，誰先降價，誰就有可能處于主動?！?/p>

今典集團董事長張寶全也認為，“提出這一目標雖然對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定打壓，但可以讓老百姓切實感受到政府控制高房價的決心，從而改善民生，促進社會和諧，刺激內(nèi)需，有利于經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展?！?/p>

不過，牟增彬指出，今年前兩個月，北京市新建商品住宅的價格持續(xù)環(huán)比上漲。要實現(xiàn)今年新建普通住房價格“穩(wěn)中有降”的目標，今后幾個月北京房價必須出現(xiàn)實質(zhì)性的下探走勢，北京房價調(diào)控任務(wù)艱巨。