為了打開年初市場(chǎng)低迷局面，今年2月份以來(lái)，萬(wàn)科、龍湖、保利、招商等大型開發(fā)商加大了項(xiàng)目促銷力度，3月房企銷售顯著回升。不過，為了備戰(zhàn)上半年業(yè)績(jī)報(bào)，開發(fā)商們瞄準(zhǔn)剛需，借樓市傳統(tǒng)紅5月彎道超車，第二波房企促銷大戰(zhàn)已經(jīng)打響。

備戰(zhàn)半年報(bào)

自今年2月份以來(lái)，保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等大型房企加大了項(xiàng)目的降價(jià)促銷力度，再加上近期銀行信貸有所松動(dòng)，3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)較一二月份顯著回升。盡管如此，數(shù)據(jù)顯示，據(jù)證監(jiān)會(huì)分類的138家上市房企一季度凈利潤(rùn)整體出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同比下降3.4%。其中一線房企凈利潤(rùn)同比下降8.8%；二線房企表現(xiàn)較好，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)13.9%；三線房企凈利潤(rùn)下降1.9%。

傳統(tǒng)的房產(chǎn)銷售高峰五一黃金周未到，各大房企們就已暗流涌動(dòng)。由于一季度地產(chǎn)行業(yè)遇冷，大多數(shù)的品牌房企更將目光集中對(duì)準(zhǔn)了5月，相比多數(shù)失掉一季度銷售份額的房企希望能在5月旺季搶占市場(chǎng)，備戰(zhàn)半年報(bào)。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪認(rèn)為，5月份歷來(lái)是樓市銷售的黃金季節(jié)，房企推盤和銷售意愿都會(huì)比較強(qiáng)烈，尤其是今年春節(jié)過后剛需已出現(xiàn)階段性的釋放，限購(gòu)政策仍從嚴(yán)執(zhí)行，當(dāng)下房企對(duì)于降價(jià)促銷的意愿會(huì)尤為強(qiáng)烈。同時(shí)，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，從房企一季度的業(yè)績(jī)來(lái)看，只有少數(shù)幾個(gè)房企的銷售業(yè)績(jī)超過了年度目標(biāo)的20%，大部分房企的銷售業(yè)績(jī)?nèi)匀徊蛔?0%。因此5-6月份的銷售情況，會(huì)在很大程度上決定房企上半年的業(yè)績(jī)完成情況，以及下半年的銷售壓力。

佳兆業(yè)借5月彎道超車

“激情五月，佳兆業(yè)百億剛需購(gòu)房月”的計(jì)劃已在佳兆業(yè)集團(tuán)各地公司暗暗啟動(dòng)，這是佳兆業(yè)有史以來(lái)最大的營(yíng)銷活動(dòng)。該計(jì)劃將從4月下旬持續(xù)到整個(gè)5月，集中推出百億貨值的剛需產(chǎn)品。一季度業(yè)績(jī)同比翻番，遠(yuǎn)高于行業(yè)水平，佳兆業(yè)顯然是想在二季度業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)“彎道超車”，占據(jù)今年房企發(fā)展的更有利“車位”。

4月26日，保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在2011年度股東大會(huì)上表示，“今年新推貨源主要集中在5到10月份，5到9月應(yīng)該都有100億左右新推貨量，我們也期待這幾個(gè)月份有良好的銷售表現(xiàn)?！?/span>

申銀萬(wàn)國(guó)的報(bào)告預(yù)計(jì)，隨著4月下旬開始更多的推盤，以及首套房貸可能進(jìn)一步放松至全面8.5折，五六月份的銷售應(yīng)該仍然是樂觀的，“我們預(yù)計(jì)12家開發(fā)商二季度將平均實(shí)現(xiàn)合約銷售同比8%的增長(zhǎng)，而上半年的合約銷售同比降幅也將從一季度的16%縮減到4%，但開發(fā)商間的分化將持續(xù)。”

剛需爭(zhēng)奪戰(zhàn)

在首套房貸利率下調(diào)等“保剛需”政策逐漸明朗后，許多房企以大幅降價(jià)迎合“剛需”，提升成交量回籠資金。而對(duì)于剛需的爭(zhēng)奪，在5月份將愈發(fā)白熱化。

據(jù)悉，今年佳兆業(yè)的推盤區(qū)域以珠三角和東北遼寧的剛需項(xiàng)目為重點(diǎn)，同時(shí)重點(diǎn)選取九大項(xiàng)目：本溪水岸新都、珠海御金山、成都現(xiàn)代城、成都君匯上品、南充君匯上品、太倉(cāng)水岸華府、常州鳳凰湖壹號(hào)、順德君匯上品、長(zhǎng)沙水岸新都。這些項(xiàng)目都是處于二三線城市的剛需產(chǎn)品。而在戶型的選取上，佳兆業(yè)“五一百億剛需”活動(dòng)抓住首次置業(yè)及首次改善型客戶，主打80-120平方米的中小戶型，這也是佳兆業(yè)最為暢銷的戶型。

“誰(shuí)能以最快的速度搶到剛需客戶，誰(shuí)就能在這波行情中獲勝?！奔颜讟I(yè)集團(tuán)總監(jiān)周素萍表示，在一季度銷售大獲全勝的情況下，佳兆業(yè)希望二季度有更出色的業(yè)績(jī)表現(xiàn)；而利用五一傳統(tǒng)銷售旺季，隨行就市采取優(yōu)惠活動(dòng)，鎖定剛需，是希望迎接5月銷售，提前把五一的剛需優(yōu)勢(shì)釋放給客戶。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，作為四五月份的重要過渡，五一期間開盤供應(yīng)出現(xiàn)井噴，體現(xiàn)了房企“押寶”5月，為實(shí)現(xiàn)上半年業(yè)績(jī)，部署收官之戰(zhàn)的心態(tài)。

□北京市場(chǎng)

打折促銷花樣翻新

4月，北京商品住宅成交量環(huán)比下降，供應(yīng)市場(chǎng)更為冷淡，不只供應(yīng)量少，半個(gè)多月的時(shí)間都沒有中低端產(chǎn)品入市，由此導(dǎo)致4月當(dāng)期簽約率比上個(gè)月下降了約12%。而4月項(xiàng)目延期入市，大多是在積極備戰(zhàn)5月促銷季。

事實(shí)上，4月中旬以來(lái)，全國(guó)各地樓市促銷活動(dòng)明顯增加，多家樓盤開展購(gòu)房送車、送裝修基金、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠等活動(dòng)，積極預(yù)熱樓市紅5月，在北京，開發(fā)商們促銷花樣也在不斷翻新。

隨著調(diào)控持續(xù)深入，電商和房企的聯(lián)姻更加緊密。

另一些項(xiàng)目促銷更為前衛(wèi)，近日北京某樓盤推出了與客戶簽訂“對(duì)賭協(xié)議”的促銷方式：即一年內(nèi)，同等樓層同等戶型房源，房?jī)r(jià)漲幅未達(dá)5.6%，則開發(fā)商給予客戶總房款5.6%的價(jià)值補(bǔ)償，這意味著開發(fā)商承諾一年內(nèi)房?jī)r(jià)至少包漲5.6%。

此外，近日，北京通州金隅花石匠樓盤發(fā)布短信促銷信息稱其正在銷售90平米的5折房，目前在售樓盤的均價(jià)約為13300元/平米，5折后的特價(jià)房單價(jià)只有7500元。但之后，該樓盤銷售稱，該特價(jià)房是東西朝向，且只有一套。對(duì)于促銷信息，金隅花石匠的銷售員稱：“5折的房子是東西朝向，88平米半價(jià)7500元，就一套。需要在網(wǎng)上報(bào)名，4月29號(hào)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)參加搖號(hào)。”

中高端住宅逐步升溫

三四月份，在首套信貸優(yōu)惠、項(xiàng)目降價(jià)促銷兩大推動(dòng)作用下，壓抑已久的剛需客群紛紛出手，一些大幅降價(jià)的項(xiàng)目成交活躍，從而帶動(dòng)整體樓市銷量重回升勢(shì)，開發(fā)企業(yè)也借此緩解了資金饑渴。進(jìn)入5月，部分房企在資金面略有寬松的情況下，受限于較高的土地和開發(fā)成本，繼續(xù)降價(jià)的動(dòng)力不足，因此導(dǎo)致一些低端項(xiàng)目的銷量出現(xiàn)下滑。

與此相對(duì)應(yīng)，中、高端住宅需求正在逐步升溫。亞豪數(shù)據(jù)顯示，五一期間(4月29日-5月1日)北京銷售套數(shù)排名居于首位的項(xiàng)目是招商嘉銘·瓏原，單套總價(jià)均超500萬(wàn)元。在銷售面積排名前十位的項(xiàng)目中遠(yuǎn)洋·LAVIE、中海尚湖世家、萬(wàn)通龍山逸墅三個(gè)項(xiàng)目均是別墅，其中遠(yuǎn)洋LA·VIE的成交均價(jià)高達(dá)63570元/平方米，單套價(jià)格在6000萬(wàn)元左右。

任啟鑫認(rèn)為，盡管同樣經(jīng)歷一年多的限購(gòu)，但北京高端住宅一直保持價(jià)格的穩(wěn)健，高端住宅在居住功能上表現(xiàn)出的高品質(zhì)、在金融屬性上體現(xiàn)出的保值增值性，是中產(chǎn)階層在當(dāng)前通脹背景下尤為看重的，需求升溫使得近期高端市場(chǎng)成交明顯回暖。

來(lái)源：京華時(shí)報(bào) 編輯：張少虎

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