“購(gòu)房最高可享一成首付”、“只需提供3％首付”……近日，網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)不少樓盤(pán)的類(lèi)似宣傳。首付何以低到這個(gè)程度？是開(kāi)發(fā)商讓利還是銀行放水？記者來(lái)到幾處樓盤(pán)一探究竟。

開(kāi)發(fā)商自掏腰包墊付

位于嘉定安亭的一處樓盤(pán)在網(wǎng)上打出廣告稱(chēng)“3％首付”。上周末，記者來(lái)到該樓盤(pán)查證，售樓處人頭攢動(dòng)，但3％首付已取消。售樓人員解釋?zhuān)环矫尜I(mǎi)房的人多起來(lái)了，廣告效應(yīng)已達(dá)到；另一方面，這事被媒體曝光后，他們還是想謹(jǐn)慎一些。不過(guò)，之前廣告中的3％首付所言不虛，購(gòu)房者只需在交房前出房屋全款的3％，其余部分，由開(kāi)發(fā)商自掏腰包補(bǔ)上。

附近另一個(gè)樓盤(pán)的售樓人員告訴記者，“我們最多可提供全款的20％，就是說(shuō)只要付一成首付，但每10萬(wàn)元要收5000元手續(xù)費(fèi)?！?/p>

除“3％首付”、“一成首付”，有的開(kāi)發(fā)商還提供另一種減免方式。在青浦趙巷的一處經(jīng)濟(jì)型別墅小區(qū)，記者看完樣板房后，向售樓人員表示，房屋總價(jià)略超預(yù)算?！澳悄憧梢杂梦覀兲峁┑馁J款?！笔蹣侨藛T馬上介紹，這筆貸款最高50萬(wàn)元，可從現(xiàn)在貸到年底，不過(guò)會(huì)產(chǎn)生7萬(wàn)元左右的手續(xù)費(fèi)。見(jiàn)記者仍是躊躇，售樓人員又暗示，7萬(wàn)元手續(xù)費(fèi)，也可以免掉。

不難發(fā)現(xiàn)，所謂“3％首付”等，其實(shí)是開(kāi)發(fā)商為促進(jìn)銷(xiāo)售，主動(dòng)為購(gòu)房者墊付房款，視銷(xiāo)售情況而定是否收取利息。

“調(diào)頭寸”滿(mǎn)足置換需求

一位售樓人員給記者解釋了為什么開(kāi)發(fā)商要為購(gòu)房者墊付首付款?！跋拶?gòu)政策下，很多客戶(hù)都必須把手頭的房子賣(mài)掉才能置換新房。但現(xiàn)在二手房也不好賣(mài)，需要一段時(shí)間?？蛻?hù)看中了我們的房子，如果有半年一年的緩沖期可以賣(mài)房，下單的可能性就增大?！?/p>

無(wú)獨(dú)有偶，一些二手房中介企業(yè)也瞄準(zhǔn)這一需求。某金融企業(yè)旗下的二手房平臺(tái)就推出首付貸款項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目規(guī)定，在該平臺(tái)獨(dú)家委托賣(mài)房的客戶(hù)，平臺(tái)將為其先支付最高30％的房款，且90天內(nèi)免息；90天后，月息為2％。這一服務(wù)是針對(duì)有置換需求客戶(hù)的。當(dāng)他們看中其他房源，但一時(shí)無(wú)法湊出首付時(shí)，可抵押手頭準(zhǔn)備賣(mài)的房子，迅速拿到一筆資金。簡(jiǎn)而言之就是方便購(gòu)房者“調(diào)頭寸”。

“買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的實(shí)際操作過(guò)程中，很多是連環(huán)交易，賣(mài)出一套再買(mǎi)入一套，操作的時(shí)間周期在半年左右?！敝性禺a(chǎn)研究部盧文曦表示，這類(lèi)服務(wù)可讓整個(gè)交易鏈變得順暢。

違約成本低帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)

無(wú)論是開(kāi)發(fā)商墊首付款，還是中介平臺(tái)提供免息貸款，對(duì)手頭較緊的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都有不小的誘惑力，也可促進(jìn)成交。但這樣的做法，是否存在法律或政策上的風(fēng)險(xiǎn)？

“這對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是有風(fēng)險(xiǎn)的?！币晃毁Y深售樓經(jīng)理告訴記者，外地曾發(fā)生過(guò)類(lèi)似事件，當(dāng)購(gòu)房者首付款減少后，違約成本也相應(yīng)降低?！爸桓读耸畮兹f(wàn)甚至幾萬(wàn)元首付，到時(shí)候他突然不想要房子了，說(shuō)違約就違約?！辈糠帚y行已對(duì)開(kāi)發(fā)商的這類(lèi)做法加大了監(jiān)控力度。

“這種促銷(xiāo)方式，在2008年樓市淡季里也曾出現(xiàn)過(guò)，當(dāng)時(shí)甚至有‘零首付’?！币拙臃慨a(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，如今又到樓市淡季，這一做法又卷土重來(lái)。他建議房企對(duì)此要謹(jǐn)慎，較低的違約成本會(huì)對(duì)房企預(yù)售款的回籠有威脅，進(jìn)而增加資金面壓力。從法律上來(lái)講，目前，住房預(yù)售市場(chǎng)并沒(méi)有對(duì)這類(lèi)低首付的資金管理作出明文規(guī)定，“建議相關(guān)部門(mén)要對(duì)此類(lèi)創(chuàng)新、特別是一些資金不穩(wěn)定的企業(yè)設(shè)置一個(gè)底線(xiàn)?！?/p>