中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)消息：英文《中國(guó)日?qǐng)?bào)》4月22日?qǐng)?bào)道：4月17日國(guó)務(wù)院公布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)10號(hào)文”或“國(guó)五條”）。該文件的出臺(tái)是今年國(guó)十一條之后又一個(gè)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀政策。可以說(shuō)，近年來(lái)關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)文件出臺(tái)得十分頻繁，前有國(guó)八條、國(guó)六條、國(guó)四條、國(guó)十一條等，但是這些文件對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控所起到的作用都十分有限，所以才有今天的國(guó)五條。
現(xiàn)在我們要問(wèn)題的是，國(guó)五條與以往的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有什么不同，其新意有什么。從本文的理解來(lái)看，國(guó)五條的核心主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。
首先，從根本上糾正的2003年國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)的18號(hào)文件一個(gè)基點(diǎn)，就是把房地產(chǎn)市場(chǎng)看作為完全的發(fā)展經(jīng)濟(jì)及調(diào)控經(jīng)濟(jì)的工具（比如說(shuō)房地產(chǎn)是完全經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)）。但是在國(guó)五條中，其整個(gè)文件及政策都建立在住房市場(chǎng)的新認(rèn)識(shí)上。即住房問(wèn)題既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問(wèn)題。因此，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快不僅影響居民的住房福利水平、影響絕大多數(shù)居民的基本居住條件改善，而且增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而把房?jī)r(jià)過(guò)快上漲危害性提到前所未有的高度。因此，遏制高房?jī)r(jià)就是國(guó)五條的核心。
那么要遏制高房?jī)r(jià)就得知道這種高房?jī)r(jià)是如何漲起來(lái)的。正如我一向所指出的那樣，無(wú)論是其他國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫，還是2009年中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，都是銀行信貸無(wú)限擴(kuò)張的結(jié)果。從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)來(lái)看，2009年個(gè)人從銀行獲得貸款為2.46萬(wàn)億元（同比增長(zhǎng)了4倍多，2008年為6000多億元），今年一季度個(gè)人從銀行獲得貸款又增加了9202億元（同比增長(zhǎng)了2倍多，2009年第一季度為4223億元）。也就是說(shuō)，2009年全年及2010年第一季度共15個(gè)月的時(shí)間里，國(guó)內(nèi)居民從銀行獲得了信貸資金達(dá)到近3.4萬(wàn)億元(而這大部分信貸資金都進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng))，但是從1998年到2008年近11年的時(shí)間里，個(gè)人貸款余額僅2.98萬(wàn)億，近期15個(gè)月的個(gè)人貸款是前11年的115%。這才是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速飚升的主要根源。因此，2008年下半年以來(lái)過(guò)度優(yōu)惠的銀行信貸政策把國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)改變成了一個(gè)完成如股票一樣的投機(jī)炒作的市場(chǎng)。
因此，在國(guó)五條中，要求放在通過(guò)銀行信貸政策調(diào)整來(lái)限制居民利用銀行金融杠桿炒作住房。比如，二套住房貸款首付款不低于50%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；首套住房且建筑面積逾90平米的，首付比例不低于30%。對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款和利率水平。特別重要的是，對(duì)一些房?jī)r(jià)上漲得過(guò)快的城市，國(guó)五條要求商業(yè)銀行禁止對(duì)第三套以上住房貸款。即使有些城市可以對(duì)第三套住房貸款也得有個(gè)人當(dāng)?shù)丶{稅繳證明或社會(huì)保障基金繳交證明，從而從根本上限制國(guó)內(nèi)外居民異地購(gòu)買貸款住房。
而這次政策調(diào)整的核心與重點(diǎn)就是從銀行信貸入手，就是從房地產(chǎn)投資炒和作稅收入手。無(wú)論是上調(diào)購(gòu)買住房者首付比重，還是提高購(gòu)買住房的按揭貸款利率，或是要降低住房炒作者利用銀行信貸資金的比例或杠桿，或是提高住房投資炒作者的成本。但是，這只是對(duì)將要進(jìn)入的住房投資者有影響，而對(duì)已經(jīng)進(jìn)入的投資影響不會(huì)太大。因此，不僅這些投資者有可能早就賺得盆滿盤(pán)滿了，資金實(shí)力足及房地產(chǎn)的投資收高，他們可以把手上的住房持有一段時(shí)間。
可以說(shuō)，國(guó)五條的核心就是不僅讓新進(jìn)入者的杠桿率降低（需要用更多資金進(jìn)入）及投資成本，而且在于改變整個(gè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)預(yù)期。在這種情況下，新進(jìn)入不會(huì)貿(mào)然進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，否則就會(huì)可能成為這次房地產(chǎn)泡沫最后一棒的接受者。對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入的住房投資者感覺(jué)到新的政策會(huì)改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期時(shí)，手上持有多套住房，就會(huì)感覺(jué)到投資風(fēng)險(xiǎn)的增加可以會(huì)以最快的方式把手上的住房出手，以便降低其投資風(fēng)險(xiǎn)。特別是這些政策堅(jiān)決要遏制房地產(chǎn)炒作時(shí)，房地產(chǎn)投資者恐慌性心理一定很快聚集，從而使得進(jìn)入不敢進(jìn)入，進(jìn)入者要快速退出（但是這時(shí)這些投資者想退出不是容易的事情）。房地產(chǎn)供給涌出而需求突然減少，那么整個(gè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的供求關(guān)系就會(huì)發(fā)展根本性的變化。
而且為了遏制高房?jī)r(jià)，國(guó)五條還要求推出新的住房消費(fèi)稅、增加中小套型住房的供給、保證保障性住房的生產(chǎn)等。這些政策出臺(tái)都是遏制房地產(chǎn)炒作投機(jī)的重要方式。而且更為垂重要的是，國(guó)五條把遏制高房?jī)r(jià)或房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整落實(shí)到地方政府身上，要求地方政府對(duì)遏制高房?jī)r(jià)承擔(dān)完全責(zé)任，否則對(duì)不力者追究責(zé)任。
總之，國(guó)五條的核心是遏制高房?jī)r(jià)，并讓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回歸到民生軌道上來(lái)。所采取政策就是通過(guò)信貸政策及稅收政策來(lái)打擊房地產(chǎn)的投機(jī)與炒作，擠出房地產(chǎn)泡沫，從而讓房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一個(gè)以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。為實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)，要求地方政府負(fù)完全的責(zé)任，而再也不能成為房?jī)r(jià)上漲的推手?？梢哉f(shuō)，國(guó)五條的出臺(tái)，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生巨大的影響，至于這種影響在什么時(shí)候顯現(xiàn)出來(lái)，還得靜觀其變。
英文原文請(qǐng)見(jiàn)：
http://www.syej.cn/cndy/2010-04/22/content_9759621.htm。特別說(shuō)明：因中英文寫(xiě)作風(fēng)格不同，中文稿件與英文原文不完全對(duì)應(yīng)。(作者 易憲容 編輯 潘忠明)
