中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)消息：英文《中國(guó)日?qǐng)?bào)》5月4日?qǐng)?bào)道：近幾個(gè)月來(lái)，中央政府先后出臺(tái)一系列規(guī)定給瘋狂的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，每一條規(guī)定都比之前的一條更有力度。最近政府實(shí)施的幾項(xiàng)規(guī)定讓許多評(píng)論員都認(rèn)為政府終于下決心降低房?jī)r(jià)了，購(gòu)房首付款比例提高，停止向第三套房購(gòu)買(mǎi)者發(fā)放貸款。
人們關(guān)心的不是政府調(diào)控房?jī)r(jià)的誠(chéng)意，而是這些措施的效用。樂(lè)觀主義者們低估了房地產(chǎn)市場(chǎng)與中央政府之間的行政調(diào)控距離。大陸房產(chǎn)泡沫的存在是毋庸置疑的，這一泡沫兩年內(nèi)必破無(wú)疑，注定會(huì)成為中國(guó)工業(yè)化道路上的巨大障礙。將中國(guó)城市的房?jī)r(jià)及居民收入水平與一些發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)及收入水平比一比就能立刻感受到中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題之嚴(yán)重。北京六環(huán)路外的一套建筑面積100平米的房子市值超過(guò)100萬(wàn)元人民幣。北京每戶居民年均收入僅為6.5萬(wàn)元人民幣。計(jì)算并不難，但結(jié)果卻駭人聽(tīng)聞：北京的房?jī)r(jià)是家庭收入的16倍。倫敦一套房的平均售價(jià)為25萬(wàn)英鎊（約合250萬(wàn)元人民幣），家庭年均收入約為6萬(wàn)英鎊，略低于房?jī)r(jià)的四分之一。英國(guó)北部一套100平米住房的絕對(duì)價(jià)值比中國(guó)許多中等城市的同樣一套住房都要低。但中國(guó)人均收入水平僅為英國(guó)人均收入的九分之一。
幾大因素決定中國(guó)房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)上漲。中國(guó)城市化進(jìn)程逐漸加快，對(duì)住房的需求居高不下。大量農(nóng)民工涌入城市，城市人口以每年3.5%的速度遞增。一邊倒的人口流動(dòng)造成城市化失衡，有限的房屋資源供不應(yīng)求。政府曾宣布到2020年將城鎮(zhèn)居民的人均住房面積提高到35平米，但即使最樂(lè)觀的計(jì)算也告訴我們，這一目標(biāo)至少要等到2025年才有可能實(shí)現(xiàn)。只要基本的居住需要沒(méi)有得到滿足，對(duì)房屋的需求便會(huì)與房?jī)r(jià)一樣始終維持在高位運(yùn)轉(zhuǎn)。
對(duì)房屋的需求也與中國(guó)人的心理有關(guān)。一套住房不僅是棲身之地，還是社會(huì)地位和財(cái)富的象征。因此，很多人不愿意租房。2008年中國(guó)私人住房自有率達(dá)到82%，在世界上是最高的，德國(guó)和美國(guó)的私人住房自有率分別為41%和69%。政府官員和利潤(rùn)驅(qū)使下的開(kāi)發(fā)商也不會(huì)在一夜之間改變主意。地方官員長(zhǎng)期以來(lái)努力推高地價(jià)，加快農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，以增加政府收入。目前中國(guó)地方政府收入中至少有四成來(lái)自出讓土地使用權(quán)。土地私下交易的存在是不爭(zhēng)的事實(shí)。2006年，土地開(kāi)發(fā)商購(gòu)得的土地同比下降4.4%，但當(dāng)年用于開(kāi)發(fā)的土地卻同比增加20%，這表明土地開(kāi)發(fā)商為了獲得最高利潤(rùn)囤積土地的做法是普遍存在的。
中國(guó)中低收入群體住房資源嚴(yán)重短缺的局面并未得到緩解。市場(chǎng)供應(yīng)量據(jù)估計(jì)僅為總需求量的五分之一。對(duì)低收入群體住房的投入與居民住房總投入的比例在過(guò)去十年間大幅下降，從1998年的高于13%跌到2008年的4.3%。這一比例在廣東省僅為0.38%。政府不斷申明低收入群體住房面積要低于80平米。但2008年市場(chǎng)出售居民住房的平均面積為92平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)低收入住房的面積要求。
富人的貪婪是顯而易見(jiàn)的。中國(guó)社會(huì)現(xiàn)在是世界上最不平等的社會(huì)。中國(guó)投資者對(duì)金錢(qián)的非理性追求在政府的默許下愈演愈烈：他們嫉妒心重，無(wú)比貪婪，投機(jī)性強(qiáng)。2007年中國(guó)股市泡沫破滅，崩盤(pán)，但這一教訓(xùn)并未在樓市投機(jī)者中引起足夠重視。當(dāng)“存銀行吃利息”的傳統(tǒng)理財(cái)方式無(wú)法滿足人們需求的時(shí)候，中國(guó)人開(kāi)始瞄準(zhǔn)樓市，在追逐利潤(rùn)的過(guò)程中炒高了房?jī)r(jià)。樓市一旦崩盤(pán)，其嚴(yán)重后果遠(yuǎn)大于股市崩盤(pán)。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。2009年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資總額的18.7%。房地產(chǎn)與建筑行業(yè)每年為國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值貢獻(xiàn)率超過(guò)10%。截至2008年年底，房地產(chǎn)行業(yè)為中國(guó)提供210萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。在這樣的情況下，中央政府又能做些什么呢？
首先需要開(kāi)發(fā)一個(gè)綜合的商業(yè)化房屋租賃體系，改變傳統(tǒng)思維，經(jīng)濟(jì)適用房不僅可以賣(mài)，還可以出租。為了規(guī)避腐敗，中央政府必須在地方政府落實(shí)相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目時(shí)對(duì)其進(jìn)行更加嚴(yán)格的監(jiān)督。我一直都支持根據(jù)房屋面積對(duì)不同的房產(chǎn)所有者采用累進(jìn)稅制。房屋面積小于80平米的房主無(wú)需繳納房產(chǎn)稅，同時(shí)還可以享受較低的首付優(yōu)惠，但那些擁有豪宅的戶主們則需根據(jù)各自的住房情況承擔(dān)相應(yīng)的稅務(wù)及制約性房貸利率。但這些長(zhǎng)效措施即使付諸實(shí)施，目前來(lái)看，恐怕為時(shí)已晚。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅，中國(guó)社會(huì)貧富分化程度將進(jìn)一步加劇，必然嚴(yán)重危害社會(huì)穩(wěn)定和中國(guó)的發(fā)展前景。（作者為英國(guó)諾丁漢大學(xué)當(dāng)代中國(guó)研究院院長(zhǎng) 姚樹(shù)潔 Shuijie Yao 編輯 潘忠明）
